Zu Beginn schauen wir uns ein paar Zahlen und Fakten zum Marktgeschehen an und leiten daraus ab, wie sich der Bedarf an entsprechenden Immobilien in den kommenden Jahren entwickeln wird. Im Jahr 2012 waren in Deutschland etwas über 1/5 der Menschen über 65 Jahre alt. Diese Zahl wird sich bis 2035 auf nahezu 1/3 erhöhen. Im Jahr 2050 werden wir sogar über 80 Jahre bei jedem siebten Deutschen verzeichnen, das heißt hier ist ein erhöhter Bedarf an entsprechenden Einrichtungen vonnöten. Der Healthcare-Markt ist ein in jedem Fall wachsender Markt.

Schon heute ist das Thema Healthcare-Immobilien einer der sich am schnellsten entwickelnden Sektoren insgesamt im Immobilienmarkt. Daher werfen wir einen kleinen Blick auf die Unterschiede auf den europäischen Märkten bzw. wie unterschiedlich die europäischen Nationen kulturell mit dieser Frage der Vorsorge und Pflege im Alter umgehen. Wenn man sich eher im südeuropäischen Raum umschaut, erkennt man, dass dort wesentlich stärker das Thema Familie in Anspruch genommen wird. Die erbrachte Vorsorgeleistung ist dort geringer eingestuft als in Nordeuropa. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Potential in Nordeuropa für das Thema Vorsorge und das Investment darin noch deutlich höher ist, es ist noch nicht ausgeschöpft. In Südeuropa ist dieser Markt eher gut gedeckt, er hat sicherlich auch noch Potential, aber eben nicht so stark wie in Nordeuropa.

Ganz interessant zu sehen ist noch der Unterschied zu unserem direkten Nachbarn Frankreich. Umfragen über die eigenverantwortliche Vorsorge fürs Alter ergaben, dass über 50 % der Franzosen das Thema ernst nehmen und dementsprechend vorsorgen. In Deutschland sind es tatsächlich nur 26 %, also die Hälfte. Das zeigt uns, dass sicherlich gerade Deutschland ein Markt ist, der deutliches Aufholpotenzial hat. Die Renditen in diesem Bereich sind trotz der aktuellen Niedrigzins-Situation vielversprechend. Allerdings haben sie auch im Gegensatz von vor 2-3 Jahren abgenommen, trotzdem ist hier immer noch eine hohe Stabilität zu verzeichnen und vermutlich eher wieder eine Erhöhung der Rendite. Wir kommen nicht mehr an die 5,5 % bis 6 % ran, die wir in diesem Sektor zu verzeichnen hatten. Dennoch wird der Markt steigen. In den nächsten 10 Jahren müssen in etwa 80 Milliarden Euro an Investitionsbedarf im Bereich Neubau, als auch Modernisierung für Pflegeeinrichtung investiert werden.

Man kann davon ausgehen, dass 80 Milliarden durchaus Potential darstellen für private Investoren sich diesem Segment noch stärker zu widmen. Natürlich haben wir hier vor allem die Situation, dass die Generation der Babyboomer in den nächsten Jahrzehnten in einem Alter ist, wo sie Unterstützung und Pflege bedürfen. Wir haben es hier mit einem natürlichen Prozess zu tun, der in jedem Fall eine deutliche Trendentwicklung nach oben verzeichnen wird. Das sind Themen, die den Markt sicherlich in den nächsten Jahren und Jahrzehnten triggern werden.

Worum geht es denn am Ende, wenn die Investition getätigt werden?
Der sicherlich wichtigste Punkt und das belegen auch die unterschiedlichen Umfragen und Studien, ist das Thema der Standortwahl. Wo geh ich hin mit solch einer Einrichtung, sei es ein Ärztezentrum, eine Pflegeeinrichtung oder eine klassische Senioren Residenz. Hier ist natürlich die Nähe zu urbanen Zentren, idealerweise Metropolen oder größere Städte, extrem relevant. Man wird diese Einrichtungen nur selten in ländlichen Regionen finden, hier ist einfach die Zuzugs-Größe zu gering, insofern ist auch eine Weiterverwertung oder eine Zweitverwertung einer solchen Immobilie schwieriger. Hinzu kommt natürlich noch, das generell die Ticketgrößen bzw. die Losgrößen im Bereich der Pflege einfach niedriger sind. Das heißt auch, hier lohnt es sich nicht oder man hat einfach nicht die Volumina in den Investitionen, wie man sie in anderen Asset Klassen kennt. Also hier muss wirklich alles passen, der Standort und die Wahrscheinlichkeit, dass man im direkten zuzugsgebiet entsprechende Zielgruppen findet ist hier sehr relevant.

Was wir tatsächlich noch beobachten ist die Vermischung mit neuen Wohnquartieren, die unterschiedliche Ausprägungen und Nutzungsarten ermöglichen. Der Quartierscharakter kommt jetzt wesentlich stärker in Projektentwicklung zum Tragen.

Diese in Kombination mit allen anderen Nutzungsarten, sein es Gemeinschaftseinrichtung wie Kitas, Kantinen oder ambulante Versorgungseinrichtungen oder eben auch Pflegeobjekte, die entsprechend dort zu diesen Wohnquartieren zugeordnet werden. Das sind die Trends, die wir sehen und verzeichnen, die den Markt künftig ausmachen.